契約不適合責任について

購入した住宅に欠陥（業界では瑕疵と言います）があった場合の売主責任を「瑕疵担保責任」と言います。今回民法改正（２０２０年４月施行）により名称が「契約不適合責任」と変更されました。変更されたのは名称だけでなく判断基準も変わってしまいましたので皆さんにお知らせします。

今までの「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」は大きく次の３つの変更があります。

• 今までは買主が知っていた瑕疵は売主の責任は問われませんでしたが、今回の契約不適合責任では買主が知っていても売主の担保責任が有ります。
• 今までは買主は売主に対して「損害賠償」と「契約解除」しかできませんでした。今回はそれ以外に「修補請求」と「代金減額請求」も出来るようになりました。
• 今までは買主が瑕疵を知ってから１年間（宅建業者が売り主の場合は２年）しか売主の責任の期間がなかったのですが、今回、売主が瑕疵を知っていた場合や重大な過失により瑕疵を伝えてない場合は瑕疵を知ってから５年間責任を問えるようになりました。

以上のように「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変わったことにより、より売主の責任が重くなりました。又、宅建業法４０条により売主が不動産業者の場合、契約不適合責任の通知期間は２年間となりましたので、買主に不利な２年間より短い通知期間は謳えなくなり宅建業者のより厳しい対応が必要とされるようになりました。

皆さんが買主になる場合は、業者から現状告知事項説明書のより細かい説明を受けることと売り主に「インスペクション」（建物状況調査報告書）を要求することが賢明な対応策と考えられます。